Как получить ипотечный кредит

Статьи о недвижимости

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры просто, если вы знаете как. Или, по крайней мере, раз так в десять проще. А знания нужны, конечно, не от Банков, где советы о том, как получить ипотечный кредит составлены так, что рассчитаны на людей в основном с "белыми" высокими зарплатами.

Конечно, если у человека большая «белая» заработная плата, и он хочет получить относительно небольшой ипотечный кредит, то никаких особых трудностей не возникает. А если, как в большинстве случаев, зарабатывая деньги у вас заработная плата «серая», да еще и так, что у вас действительно нет такого дохода, какой нужен для получения ипотечного кредита, а вы хотите погашать ипотечный кредит из сумм, полученных от сдачи купленной на этот ипотечный кредит квартиры, или кредит будут погашать ваши родственники, которые в силу возраста или еще каких-либо причин, не могут выступить с вами созаемщиками, то задача получения ипотечного кредита сильно усложняется.

Итак: как получить ипотечный кредит, если вы не проходите по критериям Банка? В этой статье я коротко опишу, что требуется Банку для того, чтобы вы смогли получить ипотечный кредит. Основное внимание уделено именно неафишируемым требованиям Банка. Как сделать так, чтобы упростить эту процедуру и как получить ипотечный кредит с первого раза?

После получения третьего ипотечного кредита и нескольких отказов в выдаче кредита, длительного общения с ипотечными брокерами, я начал понимать, что нужно банкам, и по какому алгоритму нужно действовать. Итак, начнем.

Первое. Первая глобальная идея, которую нужно усвоить на уровне подсознания:

При получении ипотечного кредита нужно выбирать не тот банк, у которого меньше проценты по кредиту и расходы на оформление, а тот, который выдаст кредит.

Многие потенциальные заемщики бродят по сайтам, смотрят проценты по ипотечному кредиту, у какого Банка больше, у какого меньше. Сравнивают комиссию за рассмотрение документов и еще много чего. Поймите, что для вашей ситуации это не имеет принципиального значения. Все Банки выдают ипотечные кредиты на примерно одинаковых условиях. Если вы даже найдете Банк, где процентная ставка по ипотечному кредиту немного меньше, побегаете с месяц, собирая документы, а потом вам откажут в получении ипотечного кредита, то значит для вас в этом Банке нет ничего хорошего.

Бросьте бродить по Банкам в поисках минимальной экономии. Это подходит только для тех людей, у которых большие белые зарплаты и которые хотят получить относительно небольшой по сравнению с их доходом ипотечный кредит. Если вы откажетесь от слишком большой привязки к конкретному Банку, то вы уже сделали 20 % работы по получению ипотечного кредита.

Какой же Банк выдаст вам ипотечный кредит, а какой нет? Я, к сожалению, точно не могу вам сказать. Однако хорошими признаками является следующее:

- большое количество рекламы, направленной именно не на рекламу Банка вообще, а именно на выдачу ипотечных кредитов физическим лицам,
- сведения о большом количестве выданных ипотечных кредитов, полученные из печати, Интернета, конечно, эти сведения нужно скорректировать хотя бы приблизительно на размер Банка,
- советы ипотечных брокеров или иным образом связанных с Банком специалистов.

Итого: выбирайте Банк не только и не столько исходя из его условий кредитования, но и косвенных признаков того, что они не предъявляют завышенных требований к ипотечным заемщикам.

Второе. Вторая глобальная идея заключается в том, что нужно подавать заявки на получение ипотечного кредита не последовательно в один, а потом в другой Банк (при отказе), а сразу в несколько Банков!

Перечитайте, пожалуйста, вышеуказанный совет несколько раз, прежде чем сказать, что в нём нет для вас никакой новой информации. Этот совет подсказал мне в своё время очень опытный начальник отдела ипотечных брокеров. Он сэкономил мне в последующем столько времени, энергии, уверенности, что я до сих пор благодарен ему за эту простую, но гениальную идею.

Вы думаете, какая разница между тем, чтобы подавать заявки последовательно или параллельно. Представьте себе, что вы несколько недель собираете документы, возможно на работе с большим трудом уговариваете руководителя чтобы он сделал вам липовую справку с повышенным доходом, сдаете документы, ждете вместе с заинтересованными людьми еще несколько недель и потом получаете отказ из Банка.
Поверьте мне, скорее всего вы подумаете, «эх не получилось», я сделал всё что мог и прекратите попытки получить ипотечный кредит. Запал у вас иссякнет, уговорить руководителя сделать вторую «липовую» справку о доходах бывает невозможно, родственники, которые придерживали деньги для помощи вам, уже их потратили и т.д. И главное, это удар по вашей уверенности в своих силах. Вы будете думать, что Банк вам отказал, значит получить ипотечный кредит невозможно. Это теперь прекрасная отговорка, чтобы отложить получение ипотечного кредита до увеличения зарплаты, накопления определенной суммы денег и еще бог знает до чего.

Не допускайте этого по возможности всеми силами. Старайтесь пройти всю процедуру с одного раза. А важное правило для этого - это подать документы для получения ипотечного кредита сразу в несколько Банков.

Скажите себе: «Я не буду лениться, я сделаю три комплекта документов и подам заявление на получение ипотечного кредита в три Банка». Одним этим действием вы увеличиваете свои шансы раза в полтора.

Третье. Следующий совет для того, чтобы получить ипотечный кредит. Большая часть потенциальных заемщиков делает следующим образом. Они рассказывают в Банке о своих нуждах, потом подготавливают документы, которые просит от них Банк, сдают и ждут решения. Этот подход работает, но гораздо лучше работает другой подход.

Сначала мы узнаём насколько возможно подробнее, какой доход нужно «нарисовать», чтобы получить нужную нам сумму кредита, потом мы узнаём какие документы нужны для того чтобы пройти проверку Банка и как он проверяет, а уже под эти требования делаем различные справки о доходах и т.п.

Этот подход, опять же при прочих равных условиях, гораздо более результативен, и я рекомендую руководствоваться именно им.
Немного подробнее: Допустим вам необходимо получить кредит на сумму в 2 млн.руб. (суммы и расчеты условны). Первая стратегия (неэффективная) заключается в том, чтобы заполнить все заявления, справки о доходах, копии паспортов, трудовой книжки и другие бумаги, сдать в Банк и ждать решения. Допустим ваш доход 40 тыс.руб./мес., выплаты по данному кредиту при сроке 20 лет составляют 26 тыс.руб./мес., и по банковским расчетам они могут вам выдать только 1,5 млн.руб.

Но вам не нужно 1,5 млн.руб., квартир с такой стоимостью нет в вашем городе, вам нужно именно 2 млн.руб. Ваш начальник готов переделать вам справку о доходах с 40 тыс.руб. на 50 тыс.руб. Вот только вы сразу допустили стратегическую ошибку. Вы уже показали ваш доход в 40 тыс.руб. Сейчас приносить справку с другим доходом в тот же Банк у вас не получится. А может и в другом Банке не пройти.

А всего-то нужно было сделать наоборот. Сначала самому, либо с чьей-то помощью узнать, какие выплаты будут по кредиту с нужной вам суммой и сроками. Потом в Банке или еще где узнать, сколько нужно показать доход для выплаты такой суммы по кредиту. А только потом сделать справку о том, что вы получаете не 40 тыс.руб., а например 52 тыс. 400 руб.

Если вы так сделаете сразу, то и сразу получите ипотечный кредит, без необходимости обращения в другой Банк, выдумывания подработки и т.п.
Итого, советую вам всё сначала просчитать, узнать, сделать под эти требования документы, а только потом обращаться в Банк за получением кредита. Ваши шансы резко при этом возрастут.

Четвертое. Принимайте во внимание те требования, которые Банк не озвучивает, но тем не менее, из-за несоблюдения которых происходит подавляющее большинство отказов в выдаче ипотечного кредита.

- Проверка службой безопасности. Достаточно простая проверка для большинства. Однако если у вас есть административные наказания, судимости (не важно погашенные или нет) и т.п., а эти вопросы есть в анкете, то отвечайте на них правду. Юлить здесь бессмысленно. Ведь это очень легко проверяемо. Вообще это лучше взять за правило. Не вздумайте врать там, где ваши ответы фиксируются на бумаге и которые можно легко проверить.

- Иногда сотрудники Банка звонят на вашу работу и интересуются, действительно ли есть такой работник и сколько он работает. Будьте готовы к такому развитию событий, особенно, если вы попросили написать вам справку о зарплате там, где вы в действительности не работаете. Если на это рабочее место позвонят, то человек на телефоне должен ответить, что вы работаете, кем работаете и сколько времени. Возможно, они захотят созвониться с бухгалтерией. Не все Банки так делают, поэтому может быть проще выбрать Банк, где нет такой проверки.

- Требования минимального стажа вообще и по последнему месту работы в частности. Если Банк требует минимальный трудовой стаж в 1 год, а по последнему месту работы в 6 месяцев, то это совсем не значит, что он удовлетворится соблюдением этих требований. Даже не пробуйте получить ипотечный кредит на приличную сумму, проработав 6 месяцев на последнем месте. Примерно год, а лучше два, прежде чем идти в Банк. Этим вы сэкономите своё время и нервы.

- Требование высшего образования. Это требование не всегда выражено явно. Если вы хотите получить кредит в 300 тыс.руб., то возможно оно не понадобится. Однако, если вы хотите получить кредит на более или менее приличную сумму, а ваш доход не подтверждается «белой» зарплатой (по 2 НДФЛ), то без высшего образования вам его вряд ли дадут. Я не говорю о том, что это справедливо, но пока это так. Если вы предприниматель, то к вам, конечно, другие требования или вопросы, которые мы не будем рассматривать в этой статье.

Поэтому, если вам для покупки квартиры принципиально нужен ипотечный кредит на большую сумму, то иногда проще закончить образование, чем пытаться пробить стену. Тем более, что сейчас в этом плане всё упростилось. Можно подобрать институт и факультет, где учиться несложно. Контрольные и курсовые можно купить и т.д. Можно, конечно, оформлять квартиру на родственника или еще что-то, но это уже не к теме статьи.

- Требования к фирме, в которой вы работаете. Это требование вообще обычно не заявляется Банком, однако именно в нём обычно и бывает большинство загвоздок. Допустим, вы работаете в маленькой фирме у которой небольшие обороты по расчетному счету, нет недвижимости, никакого особого имущества и т.д. Вы пишите, что ваша заработная плата составляет 200 тыс.руб. и ставите подпись руководителя, главного бухгалтера, печать, в общем всё как полагается. Вопрос в том, пройдет ли такая справка в Банке?

Скорее всего, не пройдет. Почему? Банковский работник, которого обычно называют «риск-менеджер» при оценке правдоподобности доходов в вашей справке будет обязательно оценивать и фирму в которой вы работаете. Если фирма маленькая, с небольшими оборотами, то он обязательно усомнится в реальности ваших доходов. Поэтому, сразу вам скажу, «рисовать» справки с огромными зарплатами от фирмы, не имеющих недвижимости и или оборотов, практически бессмысленно. Если опять же для вас принципиально получение крупного ипотечного кредита, то иногда проще перейти на другую работу в фирму средней величины, либо у которой много недвижимости. К справке о доходах с этой фирмы у менеджера Банка будет гораздо больше доверия.

- Требования к вашей квалификации. Опять же, вернемся к вашей заработной плате. Вы можете попросить написать вам очень большую заработную плату, и фирма где вы работаете, вполне солидная. Значит ли это, что вам обязательно выдадут кредит? Еще нет. Теперь Банк оценит, а сколько может максимально получать работник примерно вашей квалификации и вашей должности. То есть у менеджера Банка есть примерные цифры по заработным платам в разных отраслях и специальностях, на которые он ориентируется. Поэтому и вы берите с него пример. Возьмите газету, найдите объявления по вашей специальности, посмотрите, какую самую высокую заработную плату предлагают. Эту цифру возьмите как точку отсчета. Её можно увеличить на 30-40 %, вот перед вами и лежит тот максимальный доход, который вы можете показать в Банке. Если на рынке недвижимости кризис, то нужно скорректировать эту сумму в меньшую сторону.

- Оценка косвенных признаков высокого дохода. Вы думали, что мы закончили, подождите, осталось совсем немного. Теперь о косвенных признаках высокого дохода, которые оценивают в Банке. Это наличие дорогостоящего имущества. А это конечно недвижимость, автомобиль, яхта и т.п. При этом недвижимость не должна быть получена по наследству или подарена, приватизирована. Вы должны её именно купить сами, желательно не очень давно. Сколько должно быть имущества? От дохода, который вы хотите показать в Банке, возьмите 10 % и эту сумму умножьте на количество лет трудового стажа. Если у вас имущества меньше – это плохой признак, если больше, то хороший. Так же косвенными признаками доходов являются загранпаспорт, знание языков, наличие образования МВА и т.п., но эти признаки второстепенные.

- Наличие других кредитов и регулярные выплаты по ним. Если это есть, то это плюс, но правда очень небольшой. При оценке доходов вас всё равно будут проверять по вышеперечисленным признакам.

Пятое. Хорошо, вы получили кредитное решение. Некоторые называют его предварительное кредитное решение, так как сведений о квартире, которую вы хотите купить, еще нет. Это уже отлично. И еще несколько небольших замечаний.
- Та недвижимость, которую вы выберете, должна нравиться не только вам, но и Банку. А вы сами должны понравиться страховой компании. Обычно с этим проблем не возникает, но тем не менее. О чем я говорю.

Допустим, вам понравилась квартира, и вы приходите в Банк, чтобы он уже начал процедуру выдачи ипотечного кредита. Однако сотрудники Банка, посмотрев документы на квартиру, могут вам отказать в выдаче кредита. То есть не вообще отказать, а отказать на конкретную квартиру. Основные причины, почему так происходит.

Квартира показалась Банку с высокими юридическими рисками того, что в отношении неё будет судебный спор. Каждый Банк по-своему относится к вопросу оценки юридического риска, однако основные моменты всё таки можно указать. Наиболее часто отказывают тогда, когда:
- право собственности на квартиру зарегистрировано на основании решения суда. И неважно, что это решение вступило в законную силу, и спор закончился. Банку вы этого иногда не докажете.

- правоустанавливающим документом является договор ренты, договор о пожизненном иждивении. Банки не любят эти документы, так как по ним часто возникают потом споры между наследниками и собственником. И вообще наследство Банки не очень любят.
- сам собственник квартиры, которую вы хотите купить, не может лично явиться для совершения сделки, а выписал «генеральную» нотариальную доверенность своему представителю. Это почти стопроцентный отказ. Иногда эти требования Банк даже описывает в своих рекламных брошюрах, тогда нужно просто внимательнее читать.

- квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями и т.д. Здесь всё очень индивидуально, но нужно быть готовым к вопросам.
- если вы хотите купить частный дом, коттедж, земельный участок под строительство, квартиру в строящемся доме, комнату и т.д., то это вообще один из первых вопросов, которые вы должны себе задать «А даст ли Банк согласие на приобретение данной квартиры (дома и т.д.)». Тогда сразу внимательно смотрите, если стройка, то аккредитована ли данная строительная организация и конкретный дом в конкретном Банке. Если частный дом, то иногда требуется только коттедж и только в коттеджном поселке. Если комната, то согласие всех собственников квартиры и т.д. В общем, разбирайтесь здесь внимательно, очень внимательно.

Соответственно, в договоре задатка лучше указать, что договоренность о задатке теряет силу, если Банк не одобрит данную квартиру.
- еще один вопрос для городов с высокими ценами на квартиры в том, чтобы после приобретения квартиры (приватизации и т.д.) прошло более 3-х лет. В этом случае встает вопрос о том, за чей счет будет выплачиваться налог на доходы. А налог идет в 13 % с суммы, превышающей 1 млн.руб. (на дату написания статьи). То есть если квартира стоит 2 млн.руб., то налог будет с суммы в 1 млн.руб. – 130 тыс.руб.
Продавец квартиры предложит вам указать заниженную сумму в договоре купли-продажи, либо заплатить налог из ваших средств. Но вы не можете согласиться на заниженную сумму в договоре, иначе не согласится Банк и вообще кредитование теряет смысл.

Поэтому если вы приобретаете квартиру посредством ипотечного кредитования, то лучше даже не рассматривать квартиры, которые были приобретены меньше 3-х лет назад.

- иногда возникает вопрос о неузаконенной перепланировке квартиры. К этому вопросу сейчас Банки относятся как правило довольно лояльно, но тем не менее если такая перепланировка есть, то лучше или отказаться, или поточнее оценить возможность узаконивания перепланировки. Как правило, сложности возникают тогда, когда прошли изменения в санузле и кухне, то есть их расширили и т.д. Это не всегда можно узаконить.
- ну и еще небольшой вопрос со страховой компанией. Если у вас есть какие-то серьезные хронические заболевания, инвалидность и т.д., то прежде чем рассказывать об этом в страховой компании, подумайте два раза. Иногда ваш рассказ может сильно затянуть сделку на пару месяцев, а иногда и сделать её вообще невозможной.

Оставить заявку

http://www.sun-hands.ru

Услуги специалистов

Задать вопрос
Бесплатные консультации специалистов
Бесплатные консультации специалистов
Покупка квартир и комнат
Покупка квартир и комнат
Обмен квартиры или комнаты
Обмен квартиры или комнаты
Продать квартиру, комнату
Продать квартиру, комнату
Купить готовую новостройку
Купить готовую новостройку
Помощь в получении ипотеки
Помощь в получении ипотеки
Продажа квартир в Екатеринбурге
Продажа квартир в Екатеринбурге

Отзывы

Рафиль Камилович:
Рафиль Камилович: "Хотел бы выразить свою благодарность риэлтор...
Показать всё

Ипотека

Купить квартиру в ипотеку
21 ноября 2018
Недорогое оформление ипотеки на квартиру непременно станет для Вас приятным событием. Будьте уверены, мы поможем купить вторичное жильё или новостройку по ипотеке на самых выгодных условиях.
Стоимость услуг риэлтора
21 ноября 2018
Предлагаем доступные цены на услуги агентства недвижимости с оплатой по результату выполненных работ и фиксированной стоимостью. У нас можно быстро продать комнату или сделать выгодный обмен квартиры с доплатой.
Выбрать специалиста
21 ноября 2018
Сотрудники компании всегда помогут быстро продать квартиру или недорого купить комнату на лучших условиях. Предоставят реальные цены на квартиры и самую выгодную ипотеку по низкой ставке. У нас продажа недвижимости с гарантией безопасного получения денег.

Сообщение

Оставьте свое сообщение в этой форме, и мы обязательно ответим!