Как перевести квартиру в нежилое помещение

Квартира на первом этаже жилого дома на участке с хорошей проходимостью – отличное место для открытия магазина или офиса. Есть только одно «но» - прежде, чем использовать квартиру как офис или магазин, ее необходимо вывести из жилого фонда в нежилой. И  порой осуществить это бывает не так-то легко, а по времени процесс перевода может затянуться на длительный срок.

Следует понимать, что квартира может быть выведена из жилого фонда только в том случае, если будут выполнены следующие условия:
1. Квартира должна быть расположена на первом этаже (если квартира, которую есть желание перевести,  находится выше, то обязательным условием является отсутствие  под ней жилых квартир).
2. Из нее должны быть обязательно выписаны все жильцы.
3. Дом не должен находится в аварийном состоянии.
4. Должно быть получено согласие всех соседей. (что на деле может оказаться одним из самых сложных  вопросов).
5. Обязательно должна быть возможность сделать отдельный вход.
6. Целью мероприятий по выводу квартиры из жилого фонда не является: открытие химчистки, бани, общественного туалета или похоронного бюро, пунктов приема посуды, а также ряд других объектов, определенных СНиПами.

Чтобы вывести квартиру из жилого фонда необходимо подать заявление и получить разрешение на проведение реконструкции жилого помещения в градостроительных органах. При этом вас попросят предоставить следующий пакет документов: правоустанавливающие (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи квартиры и т.п.), паспорта граждан собственников жилья, технический паспорт, поэтажный план дома, план-экспликация, проект переоборудования помещения, возможно, другие.

В результате вы получите Акт согласования. Вам придется собрать на нем подписи следующих служб: госсанэпиднадзор, пожарная служба, служба коммунального хозяйства и т.д.

Когда вы закончите со сбором подписей, документ нужно сдать в мэрию города, а потом – в администрацию области, которая и распорядится вывести квартиру из жилого фонда.

На следующем этапе вам нужно будет получить разрешение из энергосбыта, горводоканала, тепловых сетей. Проект должен пройти экспертизу в управлении архитектуры и градостроительства прежде чем вы получите разрешение на переоборудование помещения.

Закончив с реконструкцией квартиры, БТИ должна будет провести замеры помещения.
После этого госкомиссия подписывает акт приемки в эксплуатацию. Далее нужно получить в мэрии распоряжение о вводе в эксплуатацию теперь уже нежилого помещения и новый план квартиры в БТИ.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ   

 http://www.proestate.net/

Особенности перевода жилого помещения в нежилое

Нормы и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены Жилищным кодексом Российской Федерации. Помимо этого, каждый субъект РФ вправе разрабатывать свои нормативные документы, регламентирующие процесс перевода. Они ни в коем случае не должны противоречить принципам, определенным жилищным законодательством.

«Принятый в 2005 году Жилищный кодекс Российской Федерации детально урегулировал отношения по переводу помещений из жилого в нежилой фонд и наоборот, а также порядок переустройства и перепланировки этих помещений, - комментирует Людмила Панфилова, заместитель председателя Комитета по жилищной политике г. Екатеринбурга. – Процедура перевода стала более прозрачной. Статья 22 ЖК РФ указывает условия перевода, статья 23 – порядок перевода, в статье 24 прописаны случаи отказа в переводе. Кроме этого, часть 1 ст.22 ЖК РФ устанавливает, что перевод допускается также при соблюдении законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилых помещений: в соответствии с нормами жилищного законодательства и техническими требованиями по переустройству и перепланировке помещений».

В соответствии с Жилищным кодексом в ноябре 2005 года в Екатеринбурге было утверждено и ныне действует положение Городской Думы «О порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Екатеринбурга».

Гражданину, желающему осуществить перевод, следует подавать заявление в Комитет по жилищной политике администрации Екатеринбурга.

Жилищный кодекс называет  перечень документов, которые необходимы для того, чтобы осуществить перевод помещения. Помимо заявления о переводе, в Комитет по жилищной политике подаются подлинники или нотариально заверенные копии всех правоустанавливающих документов на жилплощадь, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится помещение (информация предоставляется БТИ).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от человека, подавшего заявление, представления других документов, кроме тех, что указаны в Жилищном кодексе.

Согласованный проект перепланировки

Для осуществления процесса перевода жилого помещения в нежилое собственник должен предоставить рабочий проект переводимого помещения. Если перевод влечет за собой перепланировку помещения, то необходимо разработать проект переустройства и перепланировки.  Его собственник может заказать в любой проектной организации, у которой имеется лицензия на осуществление проектных работ. Проект переустройства и перепланировки готовится в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности РФ, его строительными нормами и правилами, и согласовывается в Главном управлении архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений г. Екатеринбурга.

Ольга Гусева, начальник отдела по рассмотрению проектов Главного управления архитектуры и градостроительства г. Екатеринбурга: «Заказчик приносит в Главное управление архитектуры и градостроительства готовый проект переводимого помещения, разработанный в соответствии с эскизным решением. Проектная документация разрабатывается на основании технических условий, выданных соответствующими инженерными службами города на подключение к сетям водо-, электро-, техноснабжения, канализации».

В связи с изменением назначения помещения при переводе его из жилого в нежилое, технические условия выдаются конкретно на данный вид перевода. Категорию помещения определяет сам владелец квартиры. Помещение может быть переведено в офисное, торговое, помещение общественного питания, бытового обслуживания.

Ольга Гусева: «Помимо информации о технических условиях, заказчик предоставляет в Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений генеральный план, показывающий местоположение дома, в котором идет перепланировка. Градостроительный план участка с элементами проектируемого благоустройства и вертикальной планировки согласуется с Комитетом благоустройства г. Екатеринбурга, Государственной автоинспекцией. При наличии инженерных сетей под элементами проектируемого помещения необходимо получить согласование владельцев сетей».

По словам Ольги Гусевой, согласования проекта переводимого помещения с органами Государственного пожарного надзора не требуется. Ответственность за обеспечение пожарной безопасности помещения лежит на разработчиках рабочего проекта перепланировки и удостоверяется подписью главного инженера проекта. 

Для осуществления процесса перевода обязательно разрешение органов санитарно-эпидеомиологического надзора.

Особенности крепления рекламы помещения и входа в него должны быть согласованы с жильцами соседних квартир – при условии, если затрагиваются их права и интересы.

Полный список проектной документации переустройства или перепланировки помещения можно получить в проектной организации, занимающейся разработкой перепланировки и переустройства помещения.

Какие жилые помещения не подлежат переводу

Согласно ст. 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть получен в случае, если не были соблюдены условия перевода. Для надлежащего перевода помещение в многоквартирном доме должно находиться на первом этаже и к нему должен быть оборудован отдельный вход. Нельзя переводить помещение, если доступ к нему возможен только через подъезд или любое другое помещение, являющееся проходом к квартирам жильцов. Это может существенно повлиять на спокойствие и безопасность граждан. Если переводимое помещение в многоквартирном доме находится на втором этаже или выше, то помещения, расположенные под ним, должны являться нежилыми.

Часто нежилые помещения занимают несколько этажей в многоквартирном доме. В этом случае они также должны быть оборудованы входом через отдельный подъезд, не имеющим доступа к квартирам жильцов.

Людмила Панфилова: «В отношении переводимого помещения не должно существовать никаких обременений - например, обременений правами третьих лиц. Это означает, что в отношении переводимой квартиры или ее части не заключается договор ренты, квартира не сдается в аренду. Если такое случилось, договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользоваться квартирой, должен быть расторгнут до перевода ее в нежилое помещение. Обременением может являться право пользования помещением членами семьи собственника или право, предоставленное по завещательному отказу. В этих случаях права пользования должны быть прекращены по соглашению собственника и граждан, в отношении которых имеется это право».

Информация о существующих на квартиру обременениях предоставляется в Федеральной регистрационной палате.

Помимо этого, процесс перевода из нежилого помещения в жилое не может осуществляться в домах, которые включены в программу реконструкции, капремонта или  сноса.

Как долго осуществляется процесс перевода

Согласно Жилищному кодексу, решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов и заявления о переводе. По словам Людмилы Панфиловой, Комитет по жилищной политике Екатеринбурга рассматривает поступившие заявления в соответствии со сроками, отмеренными законодательством. Однако процесс оформления необходимых справок и проектной  документации может занять у человека от месяца до полугода.

Не позднее чем через три дня со дня принятия решения о проведении перевода, гражданину выдается документ, подтверждающий или запрещающий перевод помещения в нежилое.

Права жильцов соседних квартир

Для перевода квартиры в нежилое помещение не требуется спрашивать согласия соседей. «На мой взгляд, законодатель дал большие возможности собственникам, желающим изменить правовой статус жилого помещения. Если раньше для осуществления процесса перевода требовалось согласие соседей, теперь данное положение законом не предусмотрено. Однако жильцы соседних квартир должны быть обязательно извещены о решении, принятом Комитетом по жилищной политике Екатеринбурга о переводе квартиры в нежилое помещение», - комментирует Людмила Панфилова.

По ее словам, наличие согласованного рабочего проекта переводимого помещения практически исключает возможность отказа в переводе. Жильцы соседних квартир, по каким-либо причинам сталкивающиеся с неудобствами в процессе эксплуатации нежилого помещения, могут оспорить предоставление ему нового статуса только в судебном порядке. По словам Людмилы Панфиловой, чаще всего нарекания со стороны соседей поступают на помещения, которые используются в качестве игровых залов. Жильцов не устраивает шум, который они слышат в вечернее время, многолюдность, также предъявляются претензии по замусориванию территории.

Людмила Панфилова: «В Екатеринбурге вопрос перевода жилых помещений в нежилые актуален в связи с развитием розничной торговли, малого бизнеса и предпринимательства. В настоящее время наибольшее число переводимых в нежилой фонд помещений размещено в Кировском районе (около 40%). Остальные переводы производятся в Верх-Исетском, Чкаловском, Октябрьском и Орджоникидзевском районах города. Очень маленький процент переводов в Ленинском и Железнодорожном районах. Два-три года назад самое большое количество переводов регистрировалось в центре Екатеринбурга. Поскольку сейчас этот район практически исчерпал себя по наличию свободных площадей, предприниматели переносят свой бизнес в другие районы города.

Наиболее высокий процент переводов (48%) происходит в отношении помещений, предназначенных для магазинов непродовольственных товаров. Большой интерес вызывает размещение на первых этажах офисов (25%), что связано, в первую очередь, с нехваткой в городе административных зданий».

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ   

http://nedv.info