Сделки с недвижимостью несовершеннолетних в Екатеринбурге

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние собственники, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться: продавать, покупать, обменивать… Но проведение таких сделок имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать и безопасно продать квартиру?

Сделки с жильем несовершеннолетних

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние (до 14 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ считаются малолетними и недееспособными, соответственно, сделки по продаже недвижимости в их интересах совершаются только их законными представителями - родителями, либо опекунами и усыновителями.

Несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть чтобы заключить сделку с недвижимостью и продать квартиру с несовершеннолетним собственником, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего собственника. Они самостоятельно могут расписываться в договоре купли-продажи, но с обязательной оговоркой,что все действия они совершают с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом у него обязательно должен быть уже получен паспорт и иметься на руках свидетельство о рождении.

Продать квартиру с несовершеннолетним

Как же продать квартиру с несовершеннолетним собственником, которая полностью или частично (например: доля) принадлежит ребенку на праве собственности?

Необходимо помнить следующее. Просто продать квартиру с несовершеннолетним собственником и получить деньги по законодательству Российской Федерации невозможно. Объект недвижимости (или доля в нем), который принадлежит несовершеннолетнему можно только поменять на другой объект. При этом, для совершения данной операции необходимо соблюсти главное условие - доля собственности несовершеннолетнего собственника не должна уменьшаться, а жилищные условия не должны ухудшаться. Кто же решает при этом, что этот принцип соблюден? Для сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему полностью или частично (на праве общей долевой собственности), обязательно наличие письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Для получения данного согласия необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов как по продаваемой квартире, так и по приобретаемой: копии паспортов всех участников сделки, подлинники и ксерокопии правоустанавливающих документов, кадастровые паспорта на объекты недвижимости, справки об инвентаризационной стоимости (или справки о кадастровой стоимости или о рыночной стоимости - на усмотрение органов опеки), справки формы № 40 с места прописки несовершеннолетнего. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделки с участием несовершеннолетнего собственника, органы опеки и попечительства учитывают все факторы, из-за которых в последующем сделка с недвижимостью может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего нарушенными, поэтому когда выдается распоряжение, в нем четко указываются только те условия, при соблюдении которых данная сделка с недвижимостью по продаже квартиры несовершеннолетним собственником может быть совершена.

Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу недвижимости несовершеннолетнего собственника, но и на его отказ от своих имущественных прав. Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку с недвижимостью органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего собственника: 

– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; 
– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; 
– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; 
– обмен имущества несовершеннолетнего; 
– отказ от преимущественной покупки доли; 
– раздел имущества несовершеннолетнего; 
– отказ от наследства; 
– выдел доли из имущества несовершеннолетнего; 
– другие сделки с недвижимостью, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. 
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в органы опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно. 

Однако, если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

Следует помнить:

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки с недвижимостью со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование; 

– сделки с недвижимостью, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

– сделка с недвижимостью, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

– в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей; 

– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Следует помнить, что все сделки с несовершеннолетними подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ